12月18日下午，山东菏泽市住建局发布通知称，取消对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即取消了2017年11月实施的新房、二手房限售政策。

易居研究院智库中心研究总监认为，这是2018年楼市调控政策松绑的枪，信号意义极强，在当前市场的基本面下，预计会有更多城市跟进，看空情绪会进一步减少。

取消限售+降低预收款监管 利好当地楼市

菏泽市住建局18日发布了《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称“通知”)，文件共计7点，除了要求加快安置房建设进度、强化棚改督导考核外，通知的后两点格外受到关注。

通知称，取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(菏政办发〔2017〕42号)中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。菏政办发〔2017〕42号文发布于2017年11月6日，当时正值三四线楼市火热之时。

通知还称，降低市区商品房预售资金监管额度。对实力强、信誉好的企业不再监管，其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上，降低一半执行，可放宽到监管额度的10%。

严称，菏泽此次取消限售政策，信号意义极强，可以认为是2018年楼市调控政策松绑的枪，其意义与2014年南宁北部湾取消限购的意义类似，都是楼市政策从紧到松的重要变化。

“这类政策看似在某个文件中‘不经意’地提了一句，但往往会造成很强的示范效应。在因城施策的政策框架下，预计还会有更多城市跟进，尤其是从限售政策上进行松绑。”严说。

“菏泽打响了‘救市’枪。限售政策自2017年实施以来，在遏制投资投机炒房需求、抑制房价上涨的作用不是很明显，反而影响了二手房供应，不利于二手房交易流通，导致供求不平衡。取消限售疏通了市场，起到平衡供需关系的作用。”中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端分析。

取消限售后，严认为，会利好菏泽的楼市交易。在房地产市场潜在需求非常强劲的时候，政策一旦有风吹草动，基本上都会快速转化为市场成交量，不过，这个过程中要防范价格反弹的风险。

楼市调控明显减少 因城施策继续推进

在即将结束的2018年，房地产市场如同坐上了过山车，上半年烈火烹油，热点城市的热门楼盘一房难求，为保持房价稳定，不少地方持续发布楼市新政，发布数量创下历史记录。临近年末，市场又一叶入秋，多地楼盘相继降价促销。

中原地产研究中心的数据显示，2018年是房地产调控政策出台密集的年份，各地出台的调控政策多达444次，预计全年在450次左右，年内调控政策出台次数同比涨幅高达75%，刷新了历史纪录。不过，11月至今，楼市调控政策明显减少，只有苏州、承德两地对限购政策有所升级，其他城市基本无收紧约束性的调控政策发布。

面对市场下行，放松楼市调控的声音愈来愈多，尤其是近两次中央政治局会议均未提及房地产，更助长了一些猜测。虽然调控政策减少，但各地并无明确信号释放，此次菏泽取消限售政策，可谓石破天惊。

严称，菏泽代表了三四线城市尤其是地级市的市场，在棚改政策调整、市场需求透支等因素的影响下，三四线城市的库存触底反弹，去库存压力加大。易居研究院发布的《百城库存报告》显示，三四线城市新建商品住宅库存在连续38个月同比下跌之后，在11月首次出现同比正增长。

“菏泽取消限售至少说明了两个政策动向：一是因地制宜依然是当前政策制定的出发点，各地可以根据具体情况进行调整；二是政策取消会循序渐进，可能会从取消限售政策开始，或许也包括取消限购，不过后续调整会相对谨慎。”严说。

谢逸枫也认为，菏泽的政策将引来效仿者，更多城市会取消限售政策，不过也要因城施策，根据房价、供求、库存三个指标来判断政策走势。他建议，房价下降过快、库存上升过快、供大于求的城市，要全面调整或者放松政策；房价暴涨、供小于求、库存紧缺的城市，要全面收紧；房价上涨、供大于求、库存上升的城市，则要在供应端放开；房价下降、供大于求的城市，在需求端放松政策；一手房成交火热、二手房冷淡的城市，要有针对性地调整政策，如取消限售并继续执行其他政策。

严称，菏泽在当下的市场环境取消限售，会让看空情绪有所减少，对楼市产生一定的托底效应。谢逸枫表示，楼市政策已经见底，房价已无下跌空间，未来，房地产调控去行政化是大趋势，转入市场化的长效机制建设会加快。

不过谢逸枫也称，如果限购、限贷等政策不取消、货币金融政策不放松，只是单纯取消限售，不会导致疯狂抢房的现象出现，更不会导致房价暴涨。