主题：2014房地产十大预言：商业地产开发商风险显现

2013年已悄然逝去，2014年璀璨现身，无论业主们在2013年有着怎样的收获，他都正在远去，无论业主们在2014年有着怎样的目标，他都充满希望！楼市方便也是如此，跌宕起伏的2013楼市正在远去，充满挑战的2014年已经开启。

涨跌难料的房价、欲说还休的房产税、亦真亦幻的商业地产风险……凡此种种业界的憧憬与忧虑，构筑一个真真切切的行业。于2014年开年之际，就全行业关注的热点话题，《东地产财经周刊》深入采访企业领导人、专家、学者，以十大预言的方式，呈现一个不同思维角度的2014。

万科当老二世茂进千亿

预言实现可能：★★★★★ 影响行业程度：★★★★

《2013年中国房地产企业销售TOP50》排行榜显示，2013年销售额超过1000亿元的房企达到了七家，分别为万科、绿地、万达、保利、中海、碧桂园和恒大，比2012年多了四家。

在2012年的榜单中，除了万科、绿地和保利三家已经跨入千亿的房企外，另有中海、恒大和万达三家房企的销售额超过900亿，均于2013年轻松晋升“千亿级”;相比之下，2013年的榜单中，排在第8-10位的华润置地、世茂和绿城销售额分别为681、671和554亿元，距离千亿仍有一定距离。

丁祖昱向《东地产财经周刊》预测，2014年将新晋千亿级的房企或只有世茂一家。“现在要突破千亿越来越难，大型房企优势已经具备，房企间的差距也拉得更大。三到五百亿的企业已经过了扩张的时代，没必要为了规模而规模。”

在丁祖昱看来，2014年的市场情况不一定像2013那么好，房企的竞争会加剧。市场容量已经比较饱和，很难再放大，因此无论是千亿房企还是三五百亿的房企都会面临竞争。在千亿房企中，除了做商业地产的万达和布局三四线城市的碧桂园，其余都在相同城市有了布局，竞争是必然的。

值得注意的是，丁祖昱指出，2014年万科的“领头羊”位置有可能易主。

2013年的销售“榜眼”绿地的业绩为1625亿元，和万科的1740亿元仅相差115亿元;而在增长速度方面，绿地的51%相比万科的23%显然更胜一筹。如果2014年两大“龙头”都维持增速，绿地将首度在销售额上超越万科，坐上房企“老大”的位置。同时，绿地和万科有望在2014年携手跨入“两千亿俱乐部”。

点评：作为中国房企“老大”，万科的一举一动都会吸引人们的高度关注。把难坐的“领头羊”位置让给绿地，对于万科来说不一定是坏事。

房产税最早年底落地

预言实现可能：★★★ 影响行业程度：★★★★★

近年来，关于房产税扩围的消息层出不穷，但至今这一思路仍未理清。房产税扩围依然面临着法理、税基、征收范围等无法逃避的难题。

十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》对房产税相关的表达是“加快房地产税立法并适时推进改革”。

对此，国家税务总局原副局长许善达公开表示，这一说法表明短期内不会有新的试点城市推出，试点制将被立法程序取代，以更合理合法的程序推动。

“立法”的说法，使得之前关于房产税新试点城市的争论热潮告一段落，未来的持续推进必然将在全国人大立法之后才会开始推进。?

不过，福卡智库首席研究员王德培认为，房产税落地的时间节点与力度取决于“经济”与“房价”的走势。“如果说‘限购、限贷、限价’代表着行政调控已走向极端，那么房产税则意味着市场化调控的开启，调控政策俨然已切换思路。”

王德培解释称，房产税多少有点“雷声大，雨点小”，喊了那么多年，依然“犹抱琵琶半遮面”。其实，不是中央太给面子，实在是经济太不给力。“上半年国内外专家学者还在争议中国是‘硬着陆’还是‘软着陆’，这样的经济态势让决策者不敢轻举妄动，毕竟众望所归的消费中，房地产‘独占鳌头’。如果2014年前两季度GDP走势平稳，则说明房产税推开的日子不远了。”

此外，王德培认为，房价上涨幅度将是另一个变量。2013年房价加速上涨，如果2014年房价依然快速上涨，将加大高层推出房产税的动力。

王德培预计，房产税或最早在2014年底落地，2015年出台的可能性更大。

此外，由于现在房价上涨迅猛的基本是北上广、杭州、南京等大城市，因此率先铺开的概率偏大。一旦房产税落地，下一步便是套用成熟国家的管理体系如德国模式，构建住房保障系统，二手房交易、出租管理办法等。届时，中国的房地产市场也将由非理性繁荣回归理性。

点评：作“立法”平复了潜在房产税试点扩容的恐慌，又增加了广泛推进的可能性。

房价指数触顶下行

预言实现可能：★★★★ 影响行业程度：★★★★

2013年主要城市新房销售量整体走势，经历了一个先热后稳、逐步回升的过程，奠定了2013年楼市牛市行情。但随着2013年年底新一轮调控的上马，前期涨幅较高城市的房价涨幅已得到有效遏制，2014年房价是否会继续高歌猛进?

对于2014年楼市表现，专家认为，2014年70大城市的房价指数同比将触顶下行。到2014年12月，70个大中城市房价指数同比涨幅为4%左右。

主要原因有两个：

首先是房价环比涨幅持续下行。截止2013年11月，70个大中城市的房价指数环比涨幅为0.55%，自4月份增幅由扩大转为收窄以来，增幅数据持续下行8个月，预计到2014年1月份，房价环比涨幅将低于2013年1月份的环比涨幅0.57%，届时，房价同比涨幅将开始下行。

其次是受整个行业降温的影响，2014年70个大中城市房价同比涨幅支撑力不足，且2013年基期值较高，所以房价涨幅持续收窄。

此外，认为房价涨幅收窄的原因还在于一是2014年土地市场整体环境将延续2013年的态势，且大量优质土地有望入市，土地成本有望继续攀升;二是2013年大量地王成交，透支了部分2014年的成交量，土地购置均价涨幅将有所回落;三是2013年土地购置价格基数较高，2014年涨幅会拉低，杨红旭表示。

点评：从各方统计口径来看，2014年房价增速放缓已难避免。

地产信托兑付危机涌现

预言实现可能：★★★ 影响行业程度：★★★★

在过去的几年，由于调控带来的融资困难，信托成为了房企融资的主要渠道，这也使得地产信托的规模有大幅增长。而随着2014年A股再融资开闸和房企在海外的融资渠道拓宽，地产信托或将面临危机。

盛富资本与协纵国际总裁黄立冲向《东地产》指出，2014年房地产信托兑付困难的情况出现的频率会增多。“过去信托界有不成文的规定，就是因为大部分信托有一些国有成分，当出现兑付困难时，政府会给他们压力，使他们想办法偿付到期无法偿还的信托。当出事情的项目越来越多时，他们就开始思考信托公司能否拆东墙补西墙的问题，刚性兑付将出现无法兑现，并且出现房地产的损失。”

黄立冲还指出，更大的问题在于与地方政府和地方融资平台或者地方政府有担保的信托的偿付，这些项目本身现金流更差，更多的是投资到基建型而且回报慢的项目，由于这次的地方债务审计发现地方债务和地方或然债务达到17.9万亿，这部分的地方债和城投债偿还的问题恐怕更加突出。“纯民营的房地产项目发的债至少是由土地作为抵押的，只要项目开发，钱就可以归还，部分涉及到的仅仅是拖欠的问题，但是城投债和地方融资平台的债其实根本就没有收入做支撑，其依靠不断地卖地和政府信用作担保，这种兑付延误将蜂拥而至。”

“所以我预测，2014年将是‘信托能刚性兑付’的观念被最终摧毁的一年，不过本来信托就是一种风险级别很高的机会型投资工具，刚性兑付本来就不应该出现。信托规模方面可能会降低，收益率方面的要求可能会提高。”

黄立冲表示，2014年总体融资环境会比2013年恶劣，这主要体现在中小房企，大型房企有资本市场平台和银行的倾斜情况还是不错的。“2014年初房企在海外市场的融资成本会随着美元债收益率要求提高而提高，市场对中国房企的风险敏感性将更加强烈。需要密切关注的是全国性的房产登记制度的形成和房地产税何时能够落地，一旦其落地，融资环境将进一步恶劣。”

点评：当地产信托不再确保“刚性兑付”，第一个倒下的会是谁?

转向商业地产开发商风险显现

预言实现可能：★★★★ 影响行业程度：★★★

2013年的商业地产市场显得火热，由于住宅的限购，许多开发商与投资者也转向商业地产，随之越来越多的商业地产面临竣工交付，供应过剩危机重重。其中，部分城市商业过剩趋势已经较为明显，空置率远超6%的国际警戒线。

美桥资产管理董事段建设预测，许多转型做商业地产的住宅开发商，在2014年他们会遇到重重风险。现在商业地产已经进入了精耕细作的时代，而不同与以前粗犷的买卖方式，但截至现在上海却已有50万平方米的空置商场，随着商业地产热潮的惯性，这样的情况仍然会持续下去。

对于已转型或正准备转型的住宅开发商，段建设认为他们所要做到的不仅仅只是解决资金的问题，也需要配备符合现代商铺与顾客消费理念的需求，且拥有专业性人才的条件。目前太多的开发商仅仅只做到了招商，却忽略了后期的运营，才造成了空置率较高的情况。

据了解，中国购物中心将会以每年300家的速度增长，预计到2015年，中国购物中心总量将达到4000家左右。

商业综合体等项目在二、三线城市及中西部城市发展尤为迅速。由地方政府主导、出于追求业绩的盲目规划，而野蛮生长的商业地产已经引起越来越多业内人士的警惕。

点评：商业地产的热潮将如惯性般继续向前，2014年商业市场依旧火热，风险也随之放大。

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